Droit familial (Foire aux questions)

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Vous souhaitez vendre un bien dont vos parents, usufruitiers, vous ont donné la nue-propriété. C’est donc ce qu’on appelle un démembrement de  la propriété  (pleine propriété) qui se divise entre nue-propriété et usufruit.

Comme les enfants semblent avoir bénéficié de la nue-propriété du fait de la donation, celle-ci a dû créer une indivision. Nous sommes donc en présence d’une indivision sur la nue-propriété, et probablement d’un usufruit partagé entre vos deux parents… la situation est donc juridiquement complexe.

Il est possible de céder l’un ou l’autre de ces éléments, ou, en les réunissant à nouveau, de céder la pleine propriété du bien. Bien sûr, dans cette hypothèse, il faudrait que chacun d’entre vous cède sa partie avec l’accord sans réserves de l’autre, à moins qu’une renonciation à l’usufruit de vos parents vous donne cette pleine propriété que vous pourrez céder à votre tour… sous réserve de l’accord de l’autre indivisaire (votre frère ou votre sœur).

Dans  ce cas, Il s’agira d’une vente d’immeuble classique qui doit être passée devant notaire. Vous noterez donc que les vraies difficultés se présentent en amont de cette vente, en raison de l’accord sans réserve qu’il faut obtenir des uns et des autres.

S’agissant du règlement de la  plus-values immobilière si vous cédez la pleine propriété du bien, dans votre  hypothèse où  la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation) et l’usufruit conservé  : il convient de retenir la somme de la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou  de la succession et la valorisation de l’usufruit ;faite à ce moment-là,

Si seule la nue-propriété est cédée la situation est relativement simple, la plus-value imposable est déterminée en tenant compte :

– d’une part, du prix du droit aliéné ;
– et, d’autre part, de la fraction du prix d’acquisition de la pleine propriété afférente à ce droit.

Sans contrat de mariage et si vous relevez du régime de la communauté légale, tous les biens acquis après le mariage sont a priori communs. Ce sera le cas de votre logement s’il a été acquis dans ces conditions. Dans ce cas, après votre disparition,  la dévolution interviendra en deux étapes. La première où votre épouse se verra attribuer la moitié de la valeur du bien, puis la seconde où l’attribution de l’autre moitié (votre part)  se  fera au bénéfice de votre épouse et de vos enfants.

Si votre logement est un bien propre, acheté avant le mariage, sans testament, c’est la dévolution légale qui s’appliquera. Dans l’un ou l’autre cas, c’est donc votre patrimoine, mais seulement votre patrimoine, qui sera transféré à vos héritiers. Si vos enfants sont issus d’une précédente union,  votre épouse  héritera  du quart de la succession en pleine propriété, dans ce cas vos  enfants hériteront des 3/4 de la succession. Si vos enfants sont communs, votre épouse aura le choix entre la totalité de votre patrimoine en usufruit (votre logement) plus ce qui pourrait s’y rajouter) ou un quart de ce patrimoine en pleine propriété.

Vous pouvez modifier cette dévolution légale  par l’établissement d’un testament. De nombreuses possibilités vous seront alors offertes à condition de ne pas toucher à la réserve de vos enfants (leur droit minimum attribué par la loi dans votre succession).

Vous souhaitez savoir s’il existe des dispositions permettant d’aménager différemment le partage des biens immobiliers communs avec le conjoint en cas de divorce et en cas de décès.

En cas de divorce, il sera procédé à la liquidation du régime matrimonial, le partage se fera de façon différente s’il s’agit d’un régime de communauté ou d’un régime de séparation de biens. Pour faire au plus simple, en cas de régime de communauté, tous les biens acquis pendant le mariage sont communs, à quelques exceptions près, et le partage se fait par moitié lors de la séparation. En cas de régime de séparation de biens, chacun des époux conservera la propriété de son bien.

Quel que soit le régime matrimonial, la situation est différente en cas de décès.

En présence d’enfants communs, le conjoint survivant bénéficie de par la loi, de la totalité des biens du défunt en usufruit, ou à son choix, du quart de ces biens en pleine propriété sous réserve des droits réservataires des enfants. Il est possible de modifier cette règle par testament aux termes duquel tout est possible sous réserve du droit des enfants. En revanche, si le conjoint survivant concours à la succession avec des enfants issus d’un premier lit, il ne peut prétendre qu’au quart du patrimoine successoral en pleine propriété.

Bien évidemment, cette répartition post mortem peut également être influencée par le régime matrimonial puis la dévolution successorale n’intervient que sur le bien ou la partie du bien appartenant au défunt.

Toutes ces dispositions sont applicables en l’absence de volonté contraire du défunt qui peut par testament faire bénéficier son conjoint d’un legs ou le  priver de sa vocation héréditaire.

Vous souhaitez savoir si un prêt à usage (ou commodat) est possible pour un prêt immobilier tel qu’un appartement ou une maison.

Le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. Rien se s’oppose à ce qu’un immeuble fasse l’objet d’un prêt à usage, cela est donc tout à fait possible.

Vous souhaitez également savoir si un commodat est possible entre concubins ou partenaires de pacs en cas de décès afin que le survivant puisse conserver le logement du défunt gratuitement.

Cela est possible puisque les engagements qui se forment par le prêt à usage passent aux héritiers de celui qui prête. Cependant, sachez que les héritiers du préteur pourront mettre un terme au prêt à usage à tout moment en respectant un délais de préavis raisonnable. Ainsi, le commodat ne semble pas la meilleure façon de s’assurer que son concubin ou son partenaire de pacs pourra jouir d’un immeuble en cas de décès de l’autre. Il faudrait peut-être réfléchir sur la mise en place d’un testament au terme duquel vous céderiez l’usufruit de votre bien par legs.

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